Une SCPI pour Société Civile de Placements Immobiliers est une société non cotée en bourse qui achète et gèrent un portefeuille d’actifs immobiliers locatif et vous verse une part des loyers perçus après déduction frais d’exploitation et provisions. La société possède les actifs immobiliers et vous n’avez pas à vous charger de la gestion qui est assurée par des professionnels.

Les SCPI appartiennent à la catégorie d’investissements qu’on appelle la « pierre papier« . Il s’agit d’investissements réalisés dans l’immobilier à travers l’achat de parts et d’actions de sociétés.

Quand vous achetez des parts de SCPI vous vous engagez sur du long voir du très long terme. L’Autorité des Marchés Financiers recommande en effet de placer votre argent en SCPI pour une durée allant de 8 à 17 ans.

Les SCPI attirent de plus en plus d’investisseurs avec 8,6 milliards d’euros collectés en 2019. Les SCPI sont des fonds d’investissement qu’on appelle également des Organismes de Placement Collectif.

COMMENT CA MARCHE UNE SCPI ?

La société met en commun l’argent de plusieurs investisseurs et achète des immeubles à usage commercial ou d’habitation. La société met ensuite en location les immeubles qu’elle possède et touche les loyers payés par ses locataires. Enfin, la société distribue régulièrement des revenus aux personnes qui possèdent des parts de la société.

Vous percevez donc des revenus qui dépendent des loyers touchés par la société et de la quantité de parts de la société que vous avez acheté. Votre revenu n’est pas connu à l’avance et peut évoluer à la hausse ou à la baisse en fonction des travaux à réaliser dans les immeubles et des loyers impayés. Par ailleurs, la société vous facture des frais pour la gestion des biens immobiliers et des locataires.

Une SCPI investit un minimum de 95 % de son capital dans l’immobilier.

Une société de gestion d’actifs gère la SCPI. La société de gestion achète les biens immobiliers et s’occupe de la recherche et de la gestion des locataires. La société gère notamment la recherche de locataires, l’état des lieux et paye les charges ainsi que les éventuels les travaux. La société de gestion collecte les loyers et verse des revenus sous forme de dividendes aux personnes qui possèdent des parts de la SCPI.

L’Autorité des Marchés Financiers délivre son agrément aux société de gestion pour gérer des SCPI. L’AMF délivre également son agrément pour vendre des parts de SCPI sur le marché. L’AMF contrôle l’exactitude des informations qui vous sont communiquées en tant qu’investisseur.

QUELS SONT LES TYPES DE SCPI ?

Il existe deux types de SCPI:

  • Les SCPI d’entreprises achètent des immeubles à usage commercial. Il s’agit de bureaux, d’entrepôts, de boutiques ou encore de résidences hôtelières pour les personnes âgées.
  • Les SCPI d’habitation appellées également SCPI fiscales achètent des immeubles à use d’habitation. Il s’agit d’appartement ou d’immeubles.

QUEL EST LE RENDEMENT D’UNE SCPI ?

Le rendement d’un SCPI varie entre 4 % et 5 % par an. En 2019, les SCPI ont procuré un rendement moyen de 4,40 %.

La SCPI touche les loyers versés par les locataires de ses immeubles. Après déduction des frais d’exploitation et provisions qui varient entre 6 % et 10 % par an, votre SCPI vous verse vos intérêts.

Les rendements les plus élevés sont ceux des SCPI investies dans des locaux commerciaux.

Les SCPI de « valorisation » ou « de plus-value » vous donne un rendement plus faible mais peuvent vous rapporter un grande plus-value lors de la revente des immeubles.

POURQUOI INVESTIR DANS UN SCPI ?

Avantages d’une SCPI

  • Vous investissez dans l’immobilier avec une mise de départ limitée, une part de SCPI vaut entre quelques centaines et plusieurs milliers d’euros
  • Vous investissez dans un portefeuille d’actifs plus large que ce que vous pourriez acheter seul
  • Vous pouvez acheter des parts de SCPI en contractant un crédit bancaire
  • Vous mutualisez les risques, notamment le risque locatif, avec les autres personnes qui investissent dans la société
  • Vous investissez dans de l’immobilier de bureau ou commercial
  • Vous ne vous occupez pas de la gestion du bien, vous payer la société pour s’en occuper à votre place

Inconvénients d’une SCPI

  • Vos parts de SCPI sont peu liquides et il peut être compliqué de les revendre en cas de crise économique ou immobilière
  • Les frais d’entrée prélevés sur l’argent que vous investissez sont élevés, entre 6 et 12 %
  • Les frais de gestion des SCPI sont élevés, entre 6 et 10 % par an
  • Les frais de sortie prélevés sur l’argent que vous retirez sont élevés, entre 4 et 6 %
  • Les revenus des SCPI ne sont pas garantis, des locaux inoccupés ou des travaux réduisent vos revenus
  • Vous n’avez pas de garantie que la valeur de revente de vos parts de SCPI sera supérieur à la valeur d’achat
  • Il s’agit d’un investissement de long terme, la durée de détention recommandée varie entre 8 et 17 ans

COMMENT INVESTIR DANS UNE SCPI ?

Vous pouvez acheter des parts de SCPI au moment de la création de la société ou d’une augmentation de capital de la société. Vous devez alors payer une commission de souscription.

Vous pouvez acheter des parts de SCPI sur le marché secondaire à des personnes qui en sont déjà propriétaires.

Vous devez payer des frais de souscription et d’enregistrement qui varient entre 6 % et 12 % du montant souscrit.

Pour acheter des parts de SCPI vous pouvez contacter :

Avant d’investir consultez le Document d’Information Clé de l’Investisseur (DICI) qui vous présente en deux pages les informations essentielles sur la SCPI. Le DICI est un document standardisé qui vous permet de comparer rapidement les caractéristiques des différentes SCPI qui vous intéressent.

COMMENT VENDRE VOS PARTS DE SCPI ?

Le capital d’un SCPI peut être fixe, avec un capital plafond fixé dans les statuts, ou variable.

Vous pouvez plus facilement revendre vos parts d’une SCPI à capital variable. La société de gestion de la SCPI vous rachète vos parts.

A l’opposé, vous devez trouver un acheteur pour vendre vos parts d’un SCPI à capital fixe. Vous devez trouver un acheteur intéressé ce qui n’est pas toujours évident. Vous n’avez aucune garantie de revendre vos parts rapidement.

QUELLE FISCALITÉ POUR LES SCPI ?

Votre SCPI vous verse des revenus locatifs proportionnels aux loyers perçus par la société.

L’Etat prélève l’impôt sur le revenu sur les revenus locatifs que vous verse votre SCPI. Le régime réel ou le régime micro-foncier s’applique.

Quand vous vendez vos parts de SCPI, vos gains sont imposés au régime des plus-values immobilières. L’Etat vous impose comme s’il s’agissait d’une vente d’immeubles.

Les SCPI qui louent des logements à des particuliers vous procurent les mêmes avantages fiscaux que si vous investissez en direct. Vos parts dans un SCPI « Pinel » vous donne droit à une réduction d’impôt étaliée sur 6, 9 ou 12 ans comme pour un investissement en Pinel classique.

Si vous avez acheter des parts de SCPI dans le cadre de votre contrat d’assurance vie, vos gains sont imposés selon la fiscalité de votre assurance vie.

Si vous détenez une SCPI dans un contrat d’assurance-vie, les gains qu’elle génère seront soumis à la fiscalité de l’assurance-vie.

SOURCES